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REAL 4000 Exam I Study Guide

by: Jessica Su

REAL 4000 Exam I Study Guide REAL 4000

Marketplace > University of Georgia > REAL 4000 > REAL 4000 Exam I Study Guide
Jessica Su
GPA 3.8

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About this Document

This is the study guide for Exam I.
Intro to Real Estate
75 ?




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This 7 page Bundle was uploaded by Jessica Su on Thursday September 8, 2016. The Bundle belongs to REAL 4000 at University of Georgia taught by Martin in Fall 2016. Since its upload, it has received 5 views.


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Date Created: 09/08/16
REAL 4000 Exam I Study Guide  ● Determinants of Property values  ○ Location, physical (square feet), legal attributes (property rights), balance of  supply and demand (more suppliers, price goes up), economic growth, restriction  on supply, taxation (tax breaks attract more housing investment), loans, alternate  investment opportunities  ○ Local market acts upon the property value,   ● Characteristics of Real Estate  ○ Durability  ■ Inelastic suppl​  unresponsive, lasts for a long time   ○ Lumpiness­ supply stays out in front of demand  ○ Imperfect Info.­ you cannot “know” the value of real estate   ■ Price dispersion​  a range of potential values for a property instead of a  single known value  ■ Information Asymmetry­  ​ the seller knows the property better than the  buyer and can exploit this advantage to their own adv.   ○ High transaction costs (6% agency fee)  ○ Immobility­ the state of not being able to move around  ■ If one branch has a shortage of location, it has to build more space; it  can’t shift one location’s surplus to this one  ○ Perfect heterogeneity  ■ Every property is unique  ○ Full of positive/negative externalities  ■ Negative: neighbors don’t cut the grass, overly parked cars  ● U.S. Housing Market Conditions  ○ 2007 is the housing peak  ○ 1975­2000, avg. annual rate was 5.44%  ○ 2000­2007 avg. annual rate was 7.18%  ○ 2007­2012 avg. annual rate was ­3.69%  ■ Strategic loss​ scared the bank bc people thought it’s better off to give up  the house than paying off the loan  ○ 2012­2016 avg. annual rate was 4.69%  ○ Housing collapse did not happen throughout the nation, some states like Atlanta,  did not experience a dramatic housing collapse   ● Real estate​­ land and things that ​ ermanently attache​ to land, exists in three forms:  ○ Raw land  ○ Improved land­​  Activities that are created to im​ o ​the land  ○ Building structure­​ Improvements​ ​ the land  ● Basic Property Rights  ○ Right​­ claim or demand that the government is obligated to back you up   ■ Nonrevocable­ rights cannot be taken away unless you voluntarily give  them up   ■ Enduring­ rights can be pass to other people   ○ Exclusive possession­  ​ the owner determines who can and cannot do such  things in their property  ○ Use and enjoyment­ ​  can use and benefit the property for ourselves  ○ Disposition­​ get rid of it whenever   ■ Lease: owners transfer exclusive possession and use and enjoyment to  tenants, but​ not disposition  ● Physical dimension of ownership  ○ Surface rights​­ rights to the land and the improvements that have been made to  the land   ○ Subsurface rights​­ rights to everything below the surface  ■ Rule of capture­​ the first person, who discovers liquid things like oil, is  the owner of that resource  ○ Air rights​­ rights to the air up to the point that you can reasonably use   ○ All three of these rights can be separated from one another and transferred to  other parties   ■ Ex. The oil property owner can only transfer subsurface right to oil  expertise  ● Fixtures​­ items that transform from personal property to real property   ○ Ex. the lighting fixture when you bought it at Home Depot is a personal property,  but once you attach it to the property, it is now a real property  ○ How to determine it?  ■ Intention of the parties  ■ Attachment: ​  things that can be removed without damaging the property  are personal property  ■ Adaptation:​  if the item has been altered to fix the house   ● Altering the wall to fix a window is a real property fixture   ■ If the court cannot determine, then the judge favors the buyer   ○ Trade Fixture​­ commercial trade that go with tenants when they leave  ■ Ex. If you rent a store, you can take the cash register away with you  ● Freehold​­ exist for an unspecified amount of time  ○ Ex. when you purchase a house, there is no specific time of when you need to  sell and give up your rights  ● Leasehold­ ​  exist only for a specified amount of time  ○ Ex. leasing   ○ The U.S. has a clear distinction between freehold and leasehold, but not other  countries, like the U.K.  ○ Fours Main Types:  ■ Tenancy for years: stated beginning and ending dates, in writing  ■ Periodic tenancy  ● Automatically renews ​ unless either party provides sufficient  notice   ■ Tenancy at will   ■ Tenancy at sufferance   ● Fee Simple Estate​ are…  ○ Alienable: can transfer any part of the estate to another party  ○ Inheritable  ○ Descendible  ○ Two types:  ■ Fee Simple Absolute  ■ Fee Simple Conditional​  fee simple estate can only be existed as long  as you uphold a condition   ● Usually happens when a person donates a house to someone and  states that if he violates this condition, the ho​ ever​ ack   ● Life Estates­ ​ownership only exists when that person is alive, usually paired with a  remainder​ interest that specifies who will own the property after that party dies  ○ Not inheritable  ○ Not descendible  ● Easement­​ right​ to use property possessed by someone else for a specified purpose   ○ Two types  ■ Easement appurtenant: ​  involves two adjacent parcels  ● Dominant estate­ ​ enjoys the benefits of the easement  ● Servient estate­​ includes the responsibility to allow the dominant  estate to exercise their rights  ■ Easement in Gross / Commercial easement  ● Easement rights are held by government entity  ● Ex. expanding a two lane road to four lanes, the owner has to  honor the easement for life   ○ Creation of Easements  ■ Express Grant­​  easement rights are given to someone else by the owner  of the parcel  ■ Reservation​  the owner of the parcel creates an easement for  themselves when they sell the parcel to someone else   ■ Easement by implication­​  allowing someone else to use the parcel may  imply other rights  ● Ex. leasing mineral rights, a subsurface right, imply the right to use  subsurface  ■ Easement by prescription­​  allowing someone else to use your property  may let them own the property  ○ Easements can be terminated by…  ■ Agreement  ■ Merger (dominant and servient estates)  ■ Abandonment   ● Deed​­ private restrictions on the future use of a parcel of land   ○ Two types:  ■ Isolated deed restricti​  restrict how all future owners of the parcel can  use the property  ■ Restrictive Covenants­ ​ deed restrictions for all properties in a  subdivision   ● In public record  ● Subdivision covenants are created by developer when they  created the subdivision, to protect property value   ● Liens​­ the right to ​keep possession of property belonging to another person until a debt  owed by that person is discharged  ○ General liens­​ claims against all property   ■ Ex. Income tax lien; IRS has a lien to take away your property if you don’t  pay taxes  ○ Specific lien​­ claim against specific property  ■ Most real estate liens  ○ Common real estate liens: property tax (most prioritised), mortgage, mechanics  ○ The lien is attached to the property, not the owner. If a lien exists when you take  the house title, then you are in obligation to pay it  ■ Real estate agency’s job to tell you  ● Co­Ownership​­ the same bundle of property rights is held by more than one party  ○ Indirect co­ownership­ ​ real estate is owned by corporation   ■ Does not give a title   ○ Direct co­ownership­ ​ multiple parties hold a title interest  ■ Gives a title   ■ Forms of direct co­ownership  ● Tenancy in Common (TIC): l​ east restrictive and more common  ○ Unequal shares and can transfer or mortgage their share  without permission from other TIC members  ● Joint tenancy  ○ Right of survivorship​ if one person dies, the other  members’ percentage of shares increase  ○ Must have unity of time, title, interest (same %), and  possession  ○ Cannot be transferred or inherited   ○ Usually in married couples   ● Condominium­  ​ combines single­party ownership with TIC  ○ Think of a condo  ○ If there is a repair and it’s inside your unit, then you are  responsible for it; but if it is inside all of the unit, them all  them share the cost   ● Conveyance­​ permanent transfer of rights to real property  ○ Voluntary conveyance  ​ without a deed   ■ Implied easement only  ■ Ex. selling mineral rights imply allowing that company to have some  surface right  ○ Involuntary conveyance  ​ without deed  ■ Easement by prescription  ● Allowing someone to use your property for a long amount of time  ■ Title by adverse possession  ● If you use the property for a long amount of time and no one asks  anything, then you can own the property  ■ Require:  ● Hostile use: use it as you are the true owner  ● Actual use  ● Open and notorious use  ● Continuous: uninterrupted use for a statutory period (usually 5­20  yrs)  ■ Paying property tax means you are the true owner  ● Deed­ ​ written contract used to convey real property  ○ A deed does not specify which type of deed it is, it is determined by the wording   ○ Grantor​­ person conveying real property; the seller  ○ Grantee­ ​ recipient of real property  ■ Does not need to be legal age, sign the deed, and legally competent; only  need to be identifiable  ○ Words of conveyance h​ ave to​ be there to show prove   ■ “I, the grantor, do hereby grant, bargain, sell and convey unto the  grantee”  ○ Covenant​­ determine the “quality” of a deed   ■ Covenant of Seizin​  promise that the grantor has good title and the right  to convey it  ■ Covenant against encumbrances­  ​ promise that there are no  encumbrances (liens, easements, etc.)   ■ Covenant of Quiet Enjoyment­ ​  no one with a superior claim to the  property  ■ Habendum Clause­ ​  defines the type of interest that the grantor is  conveying to the grantee and which type of deed it is  ● Have to be clearly written down  ● “For use as” implies easement  ■ Exception and Reservation Clause­ ​ part of the deed where the grantor  would create deed restriction, easement, and withhold mineral rights  ● Do not have to be clearly written down   ○ Legal Description  ■ Unambiguous: must delineate at a very fine level of detail where one lot  ends and another begins  ■ Enduring: must be able to return possibly decades later and still clearly  identify the propert  ■ Three Acceptable Methods for public record  ● Metes and bounds: describe the perimeter of the property  ○ Most difficult and oldest   ○ Compass directed  ● Lot and block number   ● Government rectangular survey system    ■ Unacceptable methods  ● Street address and property tax parel #s  ○ Delivery   ■ The grantor must have verifiable intent to deliver the deed  ■ If the deed is found in a grantor’s desk who want to grant it to you, you do  not have the rights until the grantor voluntarily grants it to you  ○ Types of Deeds  ■ General warranty deed  ● Most common, highest quality deed and includes all three  covenants  ■ Special warranty deed  ● Includes all three covenants but “no encumbrances” limited to the  period that the grantor owned the property  ■ Deed of bargain and sale  ● Implied ownership, no covenants  ● Guarantee the grantor that if anything happens with the property,  he is not responsible for it  ■ Quitclaim deed  ● No covenant and does not imply actual ownership   ● Used to give grantee a clean title in the fastest way    ● Loan Rate Graph at the beginning of class  ○ 2004 was the worst year to purchase a house  ○ 2007 was the worst year for a loan  ● Police power​­ the power of the state government to regulate private actions in order to  protect health, safety, and welfare of its citizen  ○ Local government does not have such power  ● Market failure of real estate   ○ Locational monopoly  ■ Landowner vs. private developer  ● Private developer cannot force landowner to sell the property, and  the govt cannot intervene  ■ Landowner vs. Public Developer  ● Govt has the power to force landowner to sell the house for public  goods   ● Building codes​­ detailed standards for the construction of new buildings and alteration  of existing ones   ● Zoning​­ regulation of land use, population density, and building size by creating  geographical districts of similar uses   ○ Every zoning has one of the three: ​P, N, and S  ○ P​: “by right”; if you want to build a motel, the govt cannot stop you bc “by right”  you can do so  ○ N:​ “never permitted”  ■ The only way is to rezone the property, difficult  ○ S: ​“special use permit”; middleground; you are not prohibited from building a  motel, but you need a permit 


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