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Complete set of Notes for Real Estate Law: Final Study Guide

by: Austin Siemion

Complete set of Notes for Real Estate Law: Final Study Guide 333

Marketplace > University of Miami > General > 333 > Complete set of Notes for Real Estate Law Final Study Guide
Austin Siemion
GPA 3.5

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Extensive notes that I compiled for every class throughout the entire semester. I also added my summarized notes from reading the courses required text and then cleaned everything up as I was prepa...
Real Estate Law
Rene Sacasas
Study Guide
50 ?




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This 113 page Study Guide was uploaded by Austin Siemion on Sunday May 1, 2016. The Study Guide belongs to 333 at University of Miami taught by Rene Sacasas in Spring 2015. Since its upload, it has received 24 views. For similar materials see Real Estate Law in General at University of Miami.


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Date Created: 05/01/16
1 Real Estate Law BSL 333 Chapter 1 – Introduction and Sources of Real Estate Law 1. Federal Legislative Enactments ­ All constitution enactments are found in a series of volumes call    the  United States Code (U.S.C)  Found in the U.S.C  The Mortgage Reform & Anti­Predatory Lending Act pass in  2010 as Part of the Dodd­Frank Wall Street Reform &  Consumer Financial Protection Act  Protects mortgagers, including appraisals and subprime  mortgage loans.   The Real Estate Settlement Procedures Act (RESPA)  Deals with the maximum closing cost and good faith  estimates of closing cost  The American Recovery and Reinvestment Act of 2009  (ARRA)  Provides federal funds to stimulate the economy.  Including financial assistance for residential mortgagers.  The Comprehensive Environmental Response, Compensation, and Liability Act (CERCLA)  Federal Act that authorizes the clean up of disposal sites  for hazardous waste and permits the government to  collect clean up cost from current and former property  owners. 2. Federal Administrative Regulations ­ For each federal legislative enactment passed by Congress, a new  agency is created or an existing agency is assigned to implement and  enforce the law.  The Bureau of Consumer Financial Protection (BCFP)  New laws on mortgage lending and disclosures are handled  and enforced by the BCFP  The BCFP is located within the Federal Reserve and is  required to develop regulations on credit counseling as well  as new disclosure forms for consumer mortgage lending.  Code of Federal Regulations (CFR)  2  All federal regulations appear in a series of volumes,  which are referred to as the CFR.  The CFR is printed new every year due to changes in  administrative agency regulations Chapter 2 – Land Interests: Present & Future  1. Freehold Estates  ­ The terms freehold and fee are adopted from the English Common  Law. They are significant terms in the methods of land ownership.  Freehold   Means that an interest in land is uncertain or unlimited in  duration  Fee  Means that an interest in land is inheritable   Fee Freehold Estates   Means that an interest in land is both uncertain or unlimited in duration and inheritable by others when the interest holder  dies. 2. Fee Simple Absolute Ownership (Fee Simple) ­ Is the greatest type of interest in property ownership available  It means that they have absolute ownership and are free to transfer  their interest to others at anytime (inter vivos/alive), even upon  death. 3. Fee Simple Defeasible  ­ Is an interest in land that is uncertain or unlimited in length and has the  potential of being terminated. ­ There are two types of Fee Simple Defeasible Estates, (The Fee Simple  Determinable & Fee Simple Subject to a Condition Subsequent.)  Fee Simple Determinable & Possibility of Reverter  This land interest is uncertain in length and inheritable.   The grantor is giving the grantee full title & right to the  property so long as the grantee complies with an  attached restriction.  The language used in a Fee Simple Determinable  is “ To A so long as the premises are used for  school purpose” 3  The distinguishing characteristic of a Fee Simple  Determinable is that A’s interest will terminate if the  property isn’t used for school purposes.  If A’s interest is terminated the interest of the property  reverts back to the grantor  In a Fee Simple Determinable the grantor (grantor’s heirs)  holds a potential loss of title, which is, a future interest called  the Possibility of Reverter.  The grantor has the right to transfer their  possibilities of reverter at any time either alive or  dead. They can pass their rights on to either their  heirs or devisees.   Some states have placed a maximum time limit of 40 years on the Possibility of Reverter  Fee Simple Subject to a Condition Subsequent   The difference between a Fee Simple Subject & a Fee Simple  Determinable is that with a Determinable once A violates the  restrictions the A’s interest terminates automatically.   With a Fee Simple Subject for A’s interest to  terminate the grantor is required to take action to  show a violation of the restriction.  The Language in a Fee Simple Subject is as  followed,   “ To A on the condition that the land be used for  school purposes, and if the land is ever not used  for school purposes, [the grantor] may re­enter  and repossess the land.” 4. Right of Entry/Power of Termination  Within a Fee Simple Subject, the grantee creates a future interest  in the grantor.   For the grantor to obtain this future interest they must take  steps/actions showing that there was a violation of the restriction in order to have the right of entry or power to terminate the existing  contact.  The most common way the take action is through a quiet title  action.  The right of entry/power of termination can be  written into the original contact between the grantor  and grantee. 4  “ To A on the condition that drugs never be  used on the premises, and should drugs be  used, I reserve the right to re­enter and take  possession of and title to the property.”  Under common law the right of entry/power of termination  cannot be transferred to another outside party while alive but  can be transferred upon death  However, the grantor can transfer their future interest to the  grantee, which would allow the grantee to no longer have a  Fee Simple Subject to a Condition rather a Fee Simple. 5. Fee Tail Ownership  Is an interest that is uncertain or unlimited estate that is inheritable  but only by lineal descendant or direct descendant of the grantee.  Since finding lineal descendants can be hard most states,  creditors are not subject to the Fee Tail restrictions they can  treat the interest like a Fee Simple.  In Delaware, Maine, Massachusetts, & Rhode Island they  recognize the Fee Tail but they allow for a process called  disentailing.  Which is the process of converting a Fee Tail into a  Fee Simple 6. Life Estate Ownership  A type of Freehold Estate.  The interest of the land is only valid for the life of the holder  (grantor) or for some other measure of life.  The interest terminates when the person whose life is used as the measure dies.  It can be used for estate planning tool so that estate  taxes may be postponed or reduced.  Those who hold life estates are referred to as life tenants.  They have the right to undisturbed possession  during the time of their estate.  However they cannot waste or destroy the  property interest for future holders.  While alive the life tenant can transfer their interest,  the interest only last as long as the measured life is  still alive.  The transfer of interest after the death of the  measured life is invalid. 7. Reversions 5 ­ When a life estate is made in someone else’s life other than the  grantor then the grantor has a future interest, which is called a  reversion.  Once A’s life is over the interest is transferred back or  revertered to the grantor. 8. Remainders ­ Is a future interest created in someone other than the grantor  All remainders are transferable both inter vivos & death.  The language of remainders is as followed  “To A for life, then to B.”  B holds the remainder interest  B can only get the interest once A dies.  There are two types of remainders  Vested & Contingent  ­ Vested Remainders   Is one given to someone identified & in existence that has  the immediate right to the land interest upon the termination  of the freehold estate.  B has been identified and is alive at the time of the grant.  Once A dies, B will have immediate right to the estate.  B’s remainder is one that is absolutely vested.  There are two types of vested remainders (Subject to partial  divestment & subject to complete divestment) ­ Vested Remainder Subject to Partial Divestment  “To A for life, then to the children of B.”  If B has only one child during A’s life estate then the  child would have a vested remainder  If B has 3 children during A’s life estate then the  interest would be split into 1/3’s.   The potential for loss of part of the interest is  referred to as divestment  Partial Divestment is when B stands to  lose his/hers investment  ­ Vest Remainder Subject to Complete Divestment   “To A for life, then to B, but if not married, then to C.”  This is complete divestment because B stands to lose  all the interest if B is not married before A’s death.  Complete Divestment is when B stands to lose  all of his/hers investment. 6 ­ Contingent Remainders  Is the opposite of a vested remainder  Contingent remainders is one in which the taker of the  interest is unascertained or the interest has a condition  precedent to its existence and will not pass automatically  “To A for life, remainder to the children of B [a  bachelor with no children].”  It is possible for B to have children before the  death of A and they would be entitled to the  interest. But at the time of the grant the takers  (B’s Children) are unascertained  If a contingent remainder fails the  interest would be reverted back to the  grantor 9. Executory Interest  ­ “To A for life, then to B, but if B does not survive A, then to C.”  If a third party holds a future interest that is not a remainder  but is created in one other than the grantor it is an executory interest.  An executory interest is not vested at the time the grantor  makes the grant and is considered to be vested only when  the grantee (third party) takes possession ­ Executory Interest usually arise in one of three circumstances st  1  – when a fee simple determinable or a fee simple subject to a condition subsequent is given to two parties at the same  time.  “To A, so long as the premises are never used for  commercial purposes and if they are, then to B.”  A simple defeasible interest to A  Executory interest to B  2  – when the grantor creates a gap between present and  future interest.  “To A for life, then one year after A’s death, to B”  B does not have a remainder because there is  no immediate vesting of B’s interest.  The one­year gap means B holds an executory  interest.  3  – when the grantor creates some future freehold estate  “To A in 10 years.” 7  No present interest is created and the 10­year  interest cannot be classified as a grantor’s  interest because A is not the grantor.  The interest is not a remainder because it does  not follow another estate.  A holds an executory interest. 10. Doctrine of Worthier Title  ­ Applies to grants with the language  “To A for life, remainder to the heirs of the grantor.”  Following the general future interest rules, A holds  life estate and the heirs would have either a vested  remainder or contingent remainder  Under Doctrine of Worthier Title the heirs  have no interest and the grantor holds a  reversion   Legislation in some states has  eliminated this doctrine. 11. Rule Against Perpetuities (RAP) ­ Basic idea of RAP is to limit the length of time during which  grantors may control the transfer, conveyance, and vesting of land  interest  The rule is arbitrary & applies to contingent remainders &  executory interest  The rule provides that an interest is good only if it  vests no later than 21 years after the death of the last  individual who is part of the group measuring lives  for the grant.  If the 21­year vesting rule is violated the grant  becomes voided/invalid ­ Application of the rule  “To my children for life, remainder to any and all of my  grandchildren who reach age 21.”  Step 1­ Determine the type of interest involved   The children have life estate   The grandchildren are unascertained   More can be born during the life of the last  child so the grandchildren hold a contingent  remainder. 8  Because there is a potential gap between the life estate of 21­years the  grandchildren’s interest can also be an  executory interest  Step 2­ Determine if RAP can be applied  Because the grandchildren have both  contingent remainder & executory interest  RAP can be applied  Step 3­ Determine when the interest would be vested.  The interest would be vested once the last  grandchild reached 21  Step 4­ Determine the measuring lives in being  At the time of the grant the children are alive  therefore they are the measuring lives for the  purpose of the 21­year rule for vesting  Step 5­ Determine whether all interest will vest within 21 years after the death of the last measuring life  The interest would vest within 21 years of the  last measuring life because no grandchildren  can be born after the last child dies.  Step 6­ Determine if RAP is violated  Because all grandchildren will have the interest vested within 21 years after the death of the  last child RAP is not violated and the grant is  valid Chapter 3 – Extent of Real Estate Interest  1. Land Interest Above the Surface ­ Air Rights can be divided into two areas  Who can use the air and to what extent?  Landowners have limited protection with air rights  because everyone around the property uses the air.  What air interest can be transferred?  The air above a property is divided into two  sections/areas  The Column Lot & The Air Lot  The Column Lot is everything between the  surface and 23ft above the surface  The Air Lot is everything above the 23ft line  Landowners can transfer their interest in both the column & air lots. 9 2. The Right to Light ­ There is no right to light as a landowner/property owner ­ Some states have solar easement laws  Negative easement that prevents the servient estate from  doing anything that would block the sunlight access of the  dominant tenant 3. Right to a View    ­    There is no right to a view in the US constitution 4. Rule of Capture ­ In Mineral Rights  First in time is First in rights  The first to take subsurface minerals has title regardless of  property boundary lines  Applies to Oil & Gas 5. Protection of Property Rights ­ Trespass  Invasion of the property of another by a person or object  It can be intentional or unintentional   Under Tort Law if there are damages to your property  by the trespasser(s) you can seek compensation  Trespassing is both Tort & Criminal Law  ­ Trespassers  Are persons on the property of another without permission  Landowners may take appropriate action to have the  trespasser(s) removed  The only responsibility a landowner hold with  trespassers is that they cannot intentionally cause harm to them  They cannot set mantraps to injure or kill  trespassers  The protection of property that results in taking a human life is illegal   Landowners cannot place traps or  intentionally injure any trespasser in  pursuit of protecting property ­ Licensees  Are persons on the property of another who have some form  of permission to be there 10  Most states consider Fire Protectors, Police Officers,  Medical Professionals as licensees, so that if the  landowner needs their service they are allowed on the  property  Landowners owe licensees a greater duty of care than  trespassers  They must inform licensees of any defects on  the property in which the landowner has  knowledge of. As well as the duty to not to  intentionally injure  Defects of property consist of broken  steps, cracked concrete, etc.   They must also inform licensees of  dangerous animals ­ Invites  Are persons on the property of another by expressed  invitation   Every public place offers an expressed invitation to all  members of the public  Customers are always invitees in a place of business  Repair persons on the premise to fix something are at  the landowners expressed invitation  Invitees are afforded the greatest degree of care  by landowners  They must warn invitees of defects, but  they also must inspect their property for  defects and take reasonable steps to  correct such defects, as well as not  intentionally injuring them 6. Nuisance ­ Is an unreasonable interference with others’ use and enjoyment of  their property  Nuisances can be classified as private, public, or frequently a  cross between the both ­ Private  A nuisance affection one property owner or a small group of  property owners ­ Public 11  A nuisance affecting a large group of property owners or an  entire community  ­ Remedies for Nuisances   Monetary Relief  Is compensation for the reduction in property values  because of the nuisance   Equitable Relief  Is injunctive relief where a court orders the nuisance­  creating party to cease the nuisance activity Chapter 4: Nonpossessory Interest in Real Estate 1. Easements ­ Is a liberty, privilege, or advantage in another’s property ­ It is nonpossessory but can run with the property 2. Types of Easements ­ Appurtenant vs. Easement in Gross  Appurtenant   Is one that attaches to or benefits a particular tract of  land  The purpose is to provide benefit to the landowner  Easement in Gross  Is not created to benefit the landowner with respect to  a particular tract of land.  Rather it belongs to the holders regardless of whether  they own any adjacent property  Generally public utilities hold easement in gross  through residential properties  Under Common Law easements in gross were  not transferable, but in most states they are now transferable if they are commercial in nature ­ Affirmative vs. Negative Easement  Affirmative  The owner of the easement right can use another’s land that is subject to the easement  Negative Easement  The holder of the easements prevent other property  owners from using their property in a particular way or prevent particular acts by the landowners  Such as an easement restricting the heights of  buildings on adjoining properties  12  Negative Easements are often called  Scenic Easements & can have a two fold  tax advantage   Conservation Easements are a type of Negative  Easements  One is granted by a landowner who owns  property with historical, cultural, or  architectural significance   They grant them from tearing down  buildings on the property to preserve the  historical, cultural, or architectural  significance  3. Parties in an Easement ­ Dominant vs. Servient Estates  Dominant Estate  The property who owns the easement  Servient Estate  The property the easement runs through 4. Creation of Easements ­ Easements by Express Grant or Express Reservation   Is one in which the parties actually draw up papers as  if transferring an investment in land  The transfer of the easement must comply with  all the requirements for transferring land  interest because an easement is a land interest  Whether an easement is created by Express  Grant or Reservation depends on the physical  layout of the land transferred   Express Grant  The original landowner has the easement on their  property  The original landowner becomes the servient estate  Express Reservation  The original landowner has the right to access the  easement on the newly transferred land  The original landowner becomes the dominant estate 5. Easement by Necessity  13 ­ Is one that can arise solely on the basis of necessity and the  requirement of prior use is not needed to establish   The easement last only as long as the necessity last  6. Easement by Prescription ­ Obtaining an easement by prescription is somewhat similar to  obtaining title of property through adverse possession ­ An easement by prescription requires the following   The Easement Must be Used for the Appropriate Prescriptive  period   The prescriptive period will vary from state to state,  but generally corresponds to the state’s adverse  possession period, which ranges from 5­20 years  The Use of the Easement Must be Adverse (not permissive)  If the landowner has given the prescriptive taker an  oral license, such use is permissive and does not  qualify for prescription   The permissive use must be orally agreed upon  The Use of the Easement Must be Open & Notorious   In most states, this requirement means that the  prescriptive taker must use the property in such a way  that a landowner would (under ordinary  circumstances) be aware of use  Actual knowledge of use is not required  Landowners who do not periodically  check their property run the risk of  having a prescriptive use accumulate  The Use of the Easement Must be Continuous & Exclusive   This requirement forces the prescriptive user to  confine use to a particular area  The user is required to use the same strip of  land or access route consistently  Parties acting together cannot create a  prescriptive easement by ganging up on  the property owner to obtain regular use ­ To Stop a Prescriptive Easement  A Landowner may take several prevention steps  Written Protest  Physical Interruption   Putting up a gate  Court Obtained Injunctive Relief 14  Provides record of an established cut off of the  prescriptive period 7. Rights & Obligations of Estate Holders in an Easement ­ Each party in an easement relationship has a certain legal  responsibility and rights  The Dominant Estate must keep the easement on the Servient  Estate on repair  This responsibility of repair exists even if the Servient  Estate owner is responsible for the damages or the  state of despair in the easement  The Dominant Estate has the right to enter the Servient Estate for repair purposes  The easement can be improved with pavement  or gravel when the easement is for right of  passage  The Servient Estate has the right to use their property in  anyway that does not interfere with the Dominant Estate use  of the easement   Servient Estates may also construct fences along the  easement & install gates so long as there is no  interference with the use of the easement 8. Termination of Easements ­ The termination of easements can be done in several ways,  depending on the type of easement  All easements are terminated when the owner of the  Dominant Estate & Servient Estate become one owner/estate  All easements can be terminated through abandonment   Two elements establish abandonment (occurs thought  prescriptive non­use)  The easement owner must posses the intent to  abandon   The intent to abandon must be accompanied by  the conduct indicating the intent to terminate  9. Profits ­ Is an easement plus the right of removal  It gives someone the right to access another’s land with the  right to remove real property from their land such as: oil,  minerals, water, etc.… 15  It can be limited by the types of minerals that can be  taken, or the time allowed for taking  Profits are not the same as ownership of  subsurface rights  Profits can be appurtenant or gross 10.Licenses ­ Is a right to use land in the possession of another, but it passes no  land interest & does not alter or transfer property  Licensee holds a privilege to be on someone else’s land &  may be revoked at any time by the landowner  Can be created by an oral agreement 11.Covenants ­ Is a restriction placed in a deed that is, in effect, a nonpossessory  interest in land  Restricts or controls some aspect of land use  They can sometimes run with the land  Most commonly seen in residential areas Chapter 5: Fixtures ­ A fixture is real property that was once personal property  1. Degree of Annexation Test ­ Is the first factor to be considered in determining the status of an  item of property & its purpose is to examine the fixture’s degree of  attachment   The higher the degree of annexation the harder it is to remove from the property without destroying the property  2. Nature & Use of Property ­ The unique nature of property attached & its necessity in relation to  the effective functioning of the building are also factors in  determining whether something is a fixture 3. Relationship Between Annexor & Premises ­ Another factor courts examine in determining whether an item is a  fixture is what type of land interest the party attaching the personal  property (the annexor) owns.  The higher degree of interest in the land, the more likely the  item will be treated as a fixture ­ Two Questions to Examine   Did the tenant intend for the item to be a gift to the landlord?  Did the tenant intend to leave it on the property after  the lease ended 16  Will removal of the item cause substantial damage to the  property? 4. Intent ­ The intent of the parties can also be a controlling factor in cases  where the issue of fixture vs. personal property in a close decision,  as well in cases where there is an agreement  Both parties should have a provision going through the  property stating what is personal property or a fixture before  transferring interest  5. Trade Fixtures  ­ Are machines, equipment, & other personal property used in a trade  or a business  They do not remain with the property even if they have a high degree of annexation  They remain the property of the business, not the  land/property 6. Attachments ­ There are many other attachments to the land besides fixtures  Most property contains trees, bushes, & grass which are  referred to as Fructus Naturales & are considered part of real  property  If a property is growing crops or Fructus Industriales  (emblements) the crops are not treated as part of the property  They are personal property & can be removed by the  tenant or whoever planted them   The right of removal of the crops planted by a tenant is called the Doctrine of Emblements 7. Transfer of Title to Fixtures & Personal Property  ­ If an item is classified as a fixture, then the title will pass ­ For items not classified as fixtures, some method of transferring title  is necessary.  A Bill of Sale will assure the complete transfer of title 8. Creditor’s Right in Fixtures ­ Creditor’s rights in fixtures carry some unique complexities   Each state has its own provision to protect the creditor’s  interest in personal property that becomes a fixture  Their protection is afforded under Article 9 of the  UCC (Uniform Commercial Code) 17 9. Scope of Article 9 ­ Permits the creditor to obtain a security interest in the collateral,  which provides the creditor with certain rights, opportunities, &  priorities   10.Creation (Attachment) of Security Interest (9­203) ­ There are three requirements for creating a valid security interest  A Security Agreement  A Debtor with Rights in Collateral  Value given by the Creditor 11.Security Agreement (9­105) ­ A security interest begins with the execution of a security agreement by the creditor & the debtor (9­203) ­ A Security Agreement has several requirements  It must be evidenced by record  It must be signed by the debtor (Under Article 9, the  requirement must be “authenticated” which allows for the  signing via electronic record)  It must contain language indicating that a security interest is  being created  It must contain a description of the collateral that reasonably  identifies it 12.Debtor’s Right in Collateral (9­202) ­ A debtor can have collateral if the security agreement is made in  advance before the buyer obtains possession of the item   The debtor has rights in the collateral at the time of delivery  so that the pledge can be properly made 13.Value Given by Creditor (9­203) ­ The creditor gives value through the binding commitment to extend  credit  In some cases of fixtures, the promise to extend  credit is the most frequently given as value by the creditor  Secured Creditors  Always have priority over Unsecured Creditors  The creation of a security interest entitles the  creditor to repossession of the secured property in the event the debtor defaults on payment for the  collateral  18 14.Purchase Money Security Interest in Fixture (9­103) ­ Creditors of a purchase money security interest (PMSI) obtain more  complete protection  Is given to secure all or part of the purchase price of the item  purchased  The PMSI creditor is entitled to certain priorities in the event the debtor defaults on payments for the future 15.Perfection of Security Interest (9­301) ­ Filing a Financing Statement (9­502) gives the creditor perfection  (when fixtures are involved) ­ A financing statement is a record that will vary from state to state  but must include  Names of the Debtors & Secured Party  Signature of the Debtor  Address of the Secured Party from which  information can be obtained  Mailing address of the Debtor  A statement describing the items of collateral   Fixture financing statements must be  filed in the real estate records 16.Filing the Financing Statement   A valid financing statement must be filed for fixtures locally,  usually at the county level  Need a legal description of the property  Once everything is filed in the right courts the creditors  interest is perfect 17.Length of Perfection (9­515) ­ A filing under the UCC is good in most states for 5 years  If the debt is paid before that time period the interest is  terminated   If the debit is not paid before that time period the creditor can  re­file starting 6 months prior to the ending date of the current time period to obtain a brand new time period (5 yrs.) 18.General Rules of Priority Among Secured Creditors (9­317)  Secured Creditor has priority over an Unsecured Creditor   A Perfected Creditor has priority over an Unperfected  Creditor 19  A Perfected Creditor has priority over Subsequent Real Estate Interest  A Prior Real Estate Interest has priority over a Subsequently  Filed Security Interest  Between Perfected Secured Creditors, the date of filing is  controlling with the first creditor to file having priority 19.Exceptions to General Rules ­ PMSI Exceptions (9­324) & (9­334)  PMSI may take priority over prior real estate encumbrances if the financing statement is filed before the goods become  fixtures or within 20 days after they become a fixture ­ Construction Mortgage Exceptions  Has priority over fixture security interest for those fixtures  that are installed during construction ­ Readily Movable Exception  Secured creditors with perfected interest in readily removable office or factory machines or in replaced consumer goods &  appliances have priority over conflicting real estate interest ­ Tenant Exceptions  Creditors of tenants who have attached fixtures to leased  property have priority over other prior & subsequent real  estate encumbrances so long as the tenant has the right to  remove such items when the lease ends ­ Good­Faith Purchaser Exceptions  Good­Faith purchasers (9­320) who purchase real property or  fixtures in the ordinary course of business will have priority  over secured parties so long as they purchase for value   Purchasers of real estate with fixtures covered by  security interests are protected regardless of whether  the creditor or secured party files the required  financing statement 20.Default by Debtor & Rights of Secured Party (9­604) ­ Revised Article 9 includes a specific section for default procedures  with regard to security interest in fixtures  Clarifies many issues that debtors with fixture collateral  raised 20  First, secured party can use either the real property  remedies (foreclosure) or the Article 9 remedies (non­ judicial but commercially reasonable sale)  Second, the secured party can remove the fixture &  while liable for any damage caused by removal, is not  responsible for any diminution in value  Third, the secured party has a choice as to proceeding  against the real property itself or the fixture  However, the effect of this new section on  fixtures is to overrule all those previous cases  which held that the only remedy a secure party  with fixture collateral had was to remove the  fixture  Neither the debtor nor the secured party is  responsible for paying any decrease in value  caused by the removal of the fixture Chapter 6: Liens ­ Is a special encumbrance that makes real property the security for  the payment of debit or obligation  1. Types of Liens ­ Statutory Liens  Is a lien that exists because of an enabling statute  Mechanic’s Liens are a type of Statutory Liens,  because they are created by statutes   California affords these liens as constitutional  protection  Some states statutes permit the attachment of a  lien when taxes aren’t paid ­ Equitable Liens  Is created through a mortgage  Sometimes referred to as a Contractual Lien or  Voluntary Lien  Is created to secure the repayment of money borrowed  to purchase the property  Also can secure repayment of money borrowed against the property ­ Voluntary vs. Involuntary Liens  Voluntary Liens  Created by both parties; a mortgage is an example 21  Both parties agree to place a lien on the property as  security for the advance of money to purchase the  property or simply as security for a loan  Involuntary Liens  Is attached to the property but is not done under a  contractual agreement  Tax Liens are a form of involuntary liens that  are placed on property for satisfaction of  property, state, or federal taxes ­ Judicial Liens  Arises from some action taken by a court   To collect judgments that have been awarded by the  courts, plaintiffs must attach the defendant’s property   Plaintiffs can attach wages, bank accounts,  equipment inventory & real property  Judicial Liens allow the sale of defendant’s  property to satisfy the plaintiff’s judgment  Once a judgment is recorded against real property, it becomes a creditor’s lien  If property is sold the plaintiff has secured credit in the proceeds from the sale  The priority is determined by “First in Time,  First in Rights”  In some cases the plaintiff can initiate sale  action by foreclosing the lien, even without  foreclosure  The lien is recorded against the property  & title cannot be transferred or insured  until the lien has been paid or the parties  reach an agreement  Most states permit either a judgment that awards damages or  an abstract of the judgment to be recorded in land records, so  the lien is effective against any property owned by the debtor ­ Mechanic’s & Material Liens  Arises because companies or individuals have supplied labor,  material, or both for the construction, improvement,  alteration, or repair of real property or real property statutes  The laws on mechanic’s liens vary  significantly among the states  22  In 1987 the National Conference of  Commissioners on Uniform State Laws  adopted its Uniform Construction Lien Act  The act answers three basic questions  Who is entitled to lien?  Who has priority among lien  holders?  What are the landowners right  with respect to payment & liens?  The Act has not yet been adopted by any  state                            2. Creation of Mechanic’s Lien ­ Who is Subject to Lien  Any property owner who contracts expressly or by  implication with another for the improvement of land or  23 furnishing materials is subject to provisions of the state’s  mechanic’s lien provisions  Only the property owner or someone acting as an agent or  representative of the owner, has authority to contract for  improvements that can be the basis for a mechanic’s lien  Most state liens statutes require that the lienor have an  underlying contractual agreement to enforce the lien  The degree & type of contractual agreement  varies significantly from state to state  Some states only require expressed or  implied agreement before a lien can be  attached (consent states)  Other states require a signed contract &  consent for the work & materials  (contract states) ­ Basic Items that Should be in a Contract  Amount due under the contract (for labor, materials, etc.…)  Amount of time within which work is to be completed  Amount of time permitted for payments & any schedule of  payments  Description of real property involved  Description of the work to be completed  Signature of the parties  If the property being repaired or improved is consumer  property  Regulation Z requires the following disclosure   “The buyer may cancel this transaction at any  time prior to midnight of the third business day  after the date of transaction”  Provisions for breach of the agreement 3. Who is Entitled to a Lien ­ These people can all place liens on property  Original Contractors/General Contractors  Subcontractors  Persons supplying labor to real property  Persons supplying materials to real property ­ To provide payment assurances for subcontractors, suppliers, &  laborers not in privity with the landowner, state statutes usually  24 permit them to place a lien on property, provided they meet some  notice & other preliminary requirements prior to the time the lien is  filed  Some states provide an exemption for residential property  That is the owners of residential property cannot have  liens in excess of the contract price with the general  contractor  4. What Property is Subject to Lien ­ Once a lien is obtained, it applies to the whole property  Not just the part subject to the lienor’s work, labor, or  materials; rather the whole building & the lot it is on  A lienor can lien individual lots in a subdivision for  work performed on each of those lots  Government property is exempt from liens 5. Procedural Aspect of Obtaining a Lien ­ Because mechanic’s liens are statutory, the procedural aspects for  creating & enforcing a lien vary from state to state, but the  fundamentals are the same   Since the lien is a land interest, it must be recorded in the  appropriate governmental land­record office to be valid  Most states, liens are recorded probably in the same  office as the financing statements for fixtures  Times for filing, perfection, & period of validity for liens also differ among states  Some statutes begin the 60 or 90 day period for filing  the lien on the date the work is completed or on the  date the supplies have been delivered  Even completion of work is defined differently  from state to state  It may mean the end of work, or  completion of the project with the  issuance of an architect’s certificate  Many states follow a pre­notification procedure especially for those performing work who do not have a direct contractual  relationship with the property owner  Those without a contract who want lien protection  must file a preliminary notice within a certain period  of time after their work has begun or their supplies  have been delivered  25  This notice serves to alert all concerned to the  possibility of a lien  Because this notice gives a right to an eventual  lien, the party giving notice must be able to  prove  That notice was sent  To whom it was sent  When it was sent  Some states require the notice to be served  personally or through certified mail  This notice is not a lien, simply makes all three parties aware  of those working on the project, what they are doing & the  supplies & costs involved   The preliminary 


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