×
Log in to StudySoup
Get Full Access to UCSC - ECON 117 - Study Guide - Midterm
Join StudySoup for FREE
Get Full Access to UCSC - ECON 117 - Study Guide - Midterm

Already have an account? Login here
×
Reset your password

UCSC / Economics / ECON 117 / ucsc insurance

ucsc insurance

ucsc insurance

Description


b) What’s L’s basis in the replacement warehouse?




a) How much gain must L recognize on this conversion?




What type of property is appropriate replacement property?



CH15: Conversions and Exchanges Key concepts: Involuntary Conversions & Like kind exchanges Involuntary Conversions:  Two   types:   Condemnations   (Property   taken   by   government)   &   Casualty   Gains  (Insurance proceeds – client’s basis)  Deferral   of   Gain   –   Acquisition   of We also discuss several other topics like genetics exam 2
We also discuss several other topics like rels 1000 study guide
Don't forget about the age old question of why did the german artist max beckmann use the drypoint intaglio method rather than engraving to create his adam and eve in 1917?
Don't forget about the age old question of act 353 study guide
We also discuss several other topics like chemistry uwm
Don't forget about the age old question of tan alpha beta formula
  Replacement   Property,   includes:   condemnation,   seizure, casualty & theft  Election: if the client wants to report the gain, don’t have to follow this rule. Pay tax in the future years.   Replacement Period 1. For seizure, casualty & theft, generally  2 years, Eg: involuntary conversion took place on 10/25/2016, it becomes 12/31/2016, and the replacement must be made 12/31/2018 2. If the result of casualty is a condemnation of business or investment real estate, the client has 3 years to acquire replacement property. What type of property is appropriate replacement property? If it’s casualty type of event, taxpayer must acquire similar or related in service or use property. Eg: replace bowling alley for bowling alley, warehouse for warehouse. If it’s a condemnation or presidentially declared disasters, such as Santa Cruz take a property for park => like kind replacement property. Eg: replace bowling alley for apartment building     The way the gain is deferred using the     involuntary conversion rules: New Basis = Cost/Basis of replacement (What client paid for replacement) – Deferred gain Other formulas: Realized gain = proceeds from loss (Insurance paid) – adjusted basis  Recognized gain: insurance > cost to rebuild  Deferred gain= realized gain­recognized gain Gain recognized: 1)   No   gain   is   recognized   if   the   cost   of   the   replacement   property   >   “the   amount   realized” (INSURANCE) 15­37: L owned a leased warehouse that was totally destroyed by fire on October 31, 2015. The building had a basis to L of $45,000 and his insurance paid the replacement cost of $75,000. L completed construction of a new warehouse on the same land on December 2, 2017 at a cost of $80,000. a) How much gain must L recognize on this conversion? 解: Casualty type of involuntary conversion. To see whether it’s taxable/recognized gain, we have to see 1) if the replacement was made in time frame: 2 years. (If construction wasn’t completed till 2018, taxpayer don’t need to pay tax on the gain, and you count the construction cost up to Dec 31, 2017 and compare that with insurance proceeds. Or you can ask IRS to extend deadline.)    Insurance:            75000     AB:                 45000    Realized gain:         30000 ­> economic gain    Taxable gain, recognized   0  ­> insurance < replacement cost    Deferred gain:         30000 ­> non taxable gain b) What’s L’s basis in the replacement warehouse? 解: Replacement: 80,000    Deferred gain: <30,000>    New Basis:   50,000 c) Summarize L’s reporting requirements. 解: When fire took place in 2015, report to IRS we had a fire damage to warehouse, we received $75000 from insurance company and we intended to rebuild a new warehouse. In 2017, told the IRS completed the construction, it cost $80000 and the new basis is $50000 under the tax rule.  What if they report to IRS for replacement of new warehouse in 2015 and they never do? Taxable invent, and involuntary rule is not applicable and it’s taxable in the end of  year 2015  tax return. d) How would your answers to parts (a), (b), and (c) differ if L had invested only $65,000 in the replacement property?解: You would recognize $10,000 gain on tax return in year 2015. Insurance:         75000 A.B:              45000 Realized Gain:      30000 Recognized Gain:   10000=75000­65000 ­> Insurance > Replacement cost Deferred Gain:      20000                            Replacement cost: 65000                            Deferred Gain:   <20000>                            New Basis:      45000 Like kind exchanges:  mandatory rule,  business property, investment property, not personal use, usually real estate for real estate.  Eg: If I trade personal residence to another personal residence, this rule doesn’t apply.     If I trade rental property to another rental property, this rule will apply.     If I trade business delivery truck to another new business delivery truck, this rule will apply.      If I exchange bowling alley for an apartment building, this is a like kind exchange b/c it’s trading business real estate for business real estate.      Not Like­kind exchanges: Inventory, Stock, Bonds, Securities, interest in partnership or property that is not a like­kind.  Eg1: I can’t trade stock for another stock and call it a like­kind exchange.  Eg2: In theory, I can trade rental real estate for well known painting (personal tangible property), both would be investment assets but that would not quality as a like­kind b/c I’m not trading real estate for real estate.  If the client has engaged in a qualified like kind exchange (trading equity and property), then no gain taxable or loss deductible will be recognized in the transaction.  If there is gain realized on exchange, it will be recognized as a boot. Boot: non like kind property, like cash and liability relief Basis of Property Received: 1. Basis of Boot=FMV 2. Basis of Like­kind property = FMV of the Property – Deferred Gain or + Deferred Loss Basis of Property Received in a like­kind exchange METHOD 2 (Preferred): FMV of like­kind property received             $xxx Less: Deferred gain (realized gain­recognized gain) –xxx Or Plus: Realized loss (deferred)                +xxx Basis of property received                     $xxx        If there is boot that’s has been received, cash or non like kind property, that will 1) cause gain to be recognized 2) assign a basis to the boot itself, which is FMV of the property. 15­43: Like­kind exchange. T transferred his farmland (100% business) to V in exchange for a parcel of unimproved urban real estate held by V as an investment. The farm was valued at $400,000 and was subject to a mortgage obligation of $260,000. T’s basis in the farm was $340,000. The urban real estate was valued at $450,000 and was subject to a mortgage of $310,000. a) How much gain must T recognize on this exchange? 解: FMV­received (city property): 450,000   +Liability relief:             260,000   ­ Liability assumed:         <310,000>   Amount realized:            400,000   A.B of farmland:            <340,000>   Gain realized:                60,000 (­>Recognized, taxable? See if client receive any net boot. Relief of liability is considered as boot but we can net any new liability assumed with the relieved old liability. So is client better off or worse off, does client owe the bank more or less? Owe more, therefore, no boot received, no gain recognized.)   Gain recognized:               0   Deferred Gain:               $60,000 b) What is T’s basis in the urban real estate received? 解: Use method #2:  FMV: $450,000 ­Deferred gain: <60,000>  Basis: $390,000 (If the city property is sold, now the gain of $60,000 will be recognized)Change: receive cash: Cash:               10000     FMV: 45000 FMV ­ received:      450000    Deferred gain: <60000> +Liability relief:      260000    New Basis: 39000 ­Liability assumed:   <310,000>   Amount realized:      410000   Account boot, assign a basis to boot of 10000 A.B:               <340000> Gain realized:         70000 Gain recognized:     <10000> Deferred gain:        60000 15­44: Like­kind exchange. Refer to 15­43. Assume that V had a basis of $360,000 in the urban real estate transferred to T. a) How much gain must V recognize on the exchange? 解: FMV received (farm): $400,000   +Liability relief:       310,000   ­ Liability assumed:   <260,000> ­> receive net boot, client is better off, owe bank less.   Amount realized:      450,000   A.B:               <360,000>   Gain realized:         90,000   Gain recognized:     <50,000> ­> 310,000­260,000   Deferred gain:        40,000 b) What is V’s basis in the farm property received? 解: FMV:       $400,000    Deferred gain: <40,000>    New Basis:   $360,000 Change: this client receive cash: $10,000. It will increase the amount realize & gain realized & gain recognized by $10,000. Cash:           10,000          FMV: 400,000 FMV received:   400000          Deferred gain: <40,000> +Liability relief:  310,000         New Basis: $360,000 ­Liability assumed:<260,000> Amount realized:  460,000        We also nee to assign a basis to the boot, cash: 10,000 A.B:            <360,000> Gain realized:     100,000 Gain recognized:   <60,000> ­> 310,000­260,000+10,000 Deferred gain:     $40,000 15­45: Like­Kind Exchange. B exchanged undeveloped land worth $245,000 with C for developed land worth $225,000 and DEF corporation stock worth $20,000. B’s adjusted basis in the end was $176,000. C’s adjusted basis in the land and stock were $243,000 and $17,500. a) How much gain or loss must B recognize in this exchange, and what are his bases in the land and stock received? 解: FMV received:     225,000          Real estate FMV: $225,000    Stock:             20,000          Deferred gain:   <49,000>    Total             245,000          New basis:      $176,000    A.B:            <176,000>    Gain:             69,000          Assign boot to stock of $20000.    Gain recognized:   <20,000>­>boot received in form of stock    Gain deferred:      $49,000 b) How much gain or loss must C recognize in this exchange, and what is her basis in the land received? 解: FMV received:             $245,000    A.B­Real estate:  243,000    Stock(FMV):     20,000    Total:                    <263,000>    Loss realized:              <18,000>     Loss recognized/taxable:         0 ­>   Loss is never recognized in a like kind exchange, gain is not recognized either, unless the client has received boot. Even the client has received boot, loss is notrecognized.    Deferred loss:              <18,000> Basis:    FMV­real estate: $245,000   +Deferred loss:    18,000    New basis:     $263,000 Separate transaction for stock: FMV – stock: $20,000 A.B:        <17,500> Gain:         2,500: realized and recognized, taxable. If the basis of the stock had been $30,000 rather than $17,500. Loss:   20,000­30,000=<10,000>:   loss   deductible,   investment   or   business   property.   If   personal   use automobile, all gains are taxable, but loss is not deductible. Special rules: 1. Boot paid may generally not be netted with boot received. An exception is made for boot paid in the form of liabilities assumed or cash paid. In this case, liability relief may be offset by the boot paid. 2. The exchange provisions are mandatory and are not elective. 3.  Delayed exchanges:  you trade property, but occasionally there is a transaction where title is not transferred property simultaneously. It doesn’t quality like kind exchange. You have 45 days from the day you give up title to the old property, to identify the various parcel of real estate you are thinking about acquiring, and you have to actually complete the title transfer within 180 days. Over that, it doesn’t quality like kind exchange. ­> The replacement property must be identified within 45 days of the exchange and be received within 180 days. Review Questions: Q1: Only business or investment property may qualify for like­kind exchange treatment. ­>True: Personal use doesn’t qualify. Q2: If a business warehouse is destroyed by fire, the taxpayer may purchase an apartment building with the insurance proceeds and qualify to defer the recognition of income using the involuntary conversion rules. ­>False: b/c it’s casualty: similar and related in use, warehouse for warehouse, bowling alley for bowling alley. Q3: On July 1, 2016 the city of San Jose condemned your client’s office building in order to build a new park. Your client received $500,000 for the building and had an adjusted basis in the property of $300,000. Generally, your client need to acquire appropriate replacement property on or before July 1, 2019 to qualify to defer the recognition of gain. ­> False, b/c it’s casualty: 2 years + balance of current year. It should be Dec 31, 2019 Q4: Vacant land held for investment purposes may be exchanged for an apartment building to be used to generate rental income and qualify for like­kind exchange treatment. ­> True, b/c real estate for real estate as long as it’s business or investment. Q5: If a taxpayer incurs a loss when engaging in a qualified like­kind exchange, the loss is deductible. ­> False, either gain or loss not recognized unless boot. Q6:   The   receipt   of  cash   in   a   like­kind   exchange   of   real   estate   would   cause   gain  realized   to   be recognized. ­> True: if it creates loss, not recognized. Q7: The entire gain that results from an involuntary conversion may be deferred as long as the cost f the replacement property exceeds the gain realized. ­> False: if gain>cost, deferred.

Page Expired
5off
It looks like your free minutes have expired! Lucky for you we have all the content you need, just sign up here